Почему вообще смотреть на зарубежную недвижимость сейчас
За последние три года мировые инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость заметно качнуло. По оценкам Knight Frank и JLL, глобальный объем сделок упал с пиковых примерно 1,3 трлн долларов в 2021 году до около 800–850 млрд в 2023‑м, а в 2024‑м рынок показал лёгкий отскок на 5–7 % благодаря снижению инфляции и ожиданиям разворота процентных ставок. На этом фоне зарубежная недвижимость для инвестиций стала больше походить не на «тихую гавань», а на осознанный выбор: где-то выгоднее брать сейчас с дисконтом, а где-то лучше подождать пару лет. Инвесторы постепенно уходят от слепой любви к новостройкам в столицах и активнее смотрят на арендные стратегии, доходные дома, студенческие резиденции и курортные комплексы. И если десять лет назад главный вопрос был «как бы хоть что‑то купить», то сейчас — «какую стратегию выдержит рынок при ставках 4–5 % и слабом росте экономики».
Если говорить совсем по‑простому, сегодня деньги зарабатывают не те, кто первым в очереди к застройщику, а те, кто считает доходность, налоги, реальные расходы и умеет обсуждать цену, а не только планировку и вид из окна.
Где были деньги в 2023–2025 годах по статистике
Если смотреть на структуру сделок за последние годы, картина вышла любопытная. По данным крупных консалтингов, в 2023 году около 55–60 % трансграничных вложений в недвижимость приходилось на США и Западную Европу, ещё 20–25 % — на Азию и Ближний Восток. В 2024‑м Европа просела из‑за дорогого финансирования: объём сделок там снизился примерно на 10–12 % год к году, тогда как ОАЭ и Саудовская Аравия, наоборот, выросли на 15–20 %. Отдельная история — Дубай: согласно официальной статистике Dubai Land Department, в 2022–2024 годах объём сделок рос двузначными темпами, а средняя цена на жильё за три года подскочила суммарно примерно на 25–30 %. США же в 2023‑м пережили «заморозку»: количество сделок упало, но к концу 2024 года наметился разворот, особенно в сегменте аренды жилья и складской недвижимости, где доходности 5–7 % в долларах вновь стали выглядеть прилично на фоне облигаций.
На бытовом уровне это означает простую вещь: классические «топ‑локации» по типу Лондона или Парижа дают меньше сделок и больше торга, а новые центры — тот же Дубай или Рияд — вытягивают деньги за счёт темпов роста и маркетинга, а не только статуса города.
Европа и США: консервативный костяк портфеля
Многих интересует, куда выгодно инвестировать в зарубежную недвижимость 2024–2026, если не хочется каждое утро просыпаться с мыслью «а вдруг рынок схлопнется». Тут по‑прежнему впереди планеты США, Германия, Испания и, с оговорками, Португалия. Инвестиции в недвижимость в Европе и США за последние три года стали более осторожными: инвесторы ушли из офисов класса «В» и торговых центров в сторону жилья, складов и апарт‑отелей. В США арендные комплексы «build‑to‑rent» с 2022 по 2024 год увеличили долю в сделках до примерно 20 % рынка жилой инвестиционной недвижимости, а средние ставки аренды в «солнечном поясе» (Флорида, Техас, Аризона) росли по 5–8 % в год, несмотря на замедление экономики. В Европе картина другая: Берлин, Мюнхен, Мадрид и Лиссабон показывают умеренный прирост цен в 3–6 % в год, но доходности по аренде редко вылезают выше 3–4 % чистыми, особенно после налогов. Зато это, пожалуй, самая понятная для банков и регуляторов юрисдикция: прозрачное право, ипотека, защита арендаторов и предсказуемые правила игры, что важно для тех, кто планирует вложения на 10–15 лет, а не охоту за быстрым иксом.
Если нужен более «спокойный сон», США и крупные рынки Евросоюза обычно занимают базовую часть портфеля, а более рискованные направления добавляются сверху как приправы, а не основное блюдо.
ОАЭ, Азия и «новые звёзды» для любителей роста
Когда речь заходит о том, какая сейчас лучшая страна для покупки недвижимости за границей ради активного роста капитала, чаще всего всплывают ОАЭ, Турция, Индонезия (Бали) и отдельные города Азии — Бангкок, Пхукет, Куала‑Лумпур. Фактура по цифрам такая: в Дубае с 2021 по 2024 годы число сделок росло ежегодно на 15–25 %, доля иностранных покупателей стабильно держится выше 40 %, а в отдельных проектах доходит до 80 %. Турция пережила бурный рост цен после 2022 года, но к 2024‑му рынок остыл: государство ужесточило правила ВНЖ и гражданства за инвестиции, и темпы роста заметно замедлились. В Азии основной спрос идёт на курортные и туристические локации: на Бали, по данным местных агентств, за 2022–2024 годы аренда качественных вилл подорожала в среднем на 20–30 %, при этом многие объекты покупаются именно как «арендный бизнес под управлением компании». Но надо понимать, что эти рынки сильно завязаны на турпоток и валютные курсы, а ещё страдают от скачков регуляторики: сегодня разрешили короткую аренду, завтра ограничили, послезавтра снова ослабили правила.
Если хочется драйва и потенциально высокой доходности, ОАЭ и курортная Азия подходят, но туда лучше заходить с расчётами по худшему сценарию, заложив падение загрузки и курсовые риски, а не только красивый рекламный буклет.
Экономика сделки: доходность, налоги и реальность цифр
Чтобы купить доходную недвижимость за рубежом и не разочароваться, приходится приземлять маркетинговые обещания к реальности. Типичный расклад такой: в стабильно развитых странах — Германия, Франция, США — «грязная» доходность по долгосрочной аренде 4–6 % годовых в валюте, чистыми после налогов и расходов остаётся 2,5–4 %. В более рискованных юрисдикциях — Турция, отдельные регионы Испании, некоторые страны Восточной Европы — за счёт краткосрочной аренды можно поймать 7–10 % «на бумаге», но после реальных простоев, комиссий управляющей компании, ремонтов и налогов многие инвесторы выходят на те же 4–6 %, только при большем головняке. За 2022–2024 годы средняя стоимость привлечения ипотеки за границей выросла на 1,5–3 процентных пункта, что сильно подрезало рычаг доходности: если раньше можно было спокойно считать 70–80 % кредита под 2–3 % годовых, то теперь в ряде стран ставка по иностранцу 4–6 %, и выгоднее заходить большей долей собственных средств. Отсюда тренд: всё больше покупателей либо обходятся без кредита, либо берут меньший рычаг, используя недвижимость как стабильный «арендный депозит», а не как супер‑ускоритель капитала.
По‑простому: чем дороже деньги у банка, тем важнее считать не только рост цены, но и реальный денежный поток, а также быть готовым держать объект 7–10 лет, а не рассчитывать продать с наценкой через два сезона.
Прогнозы до 2028 года: что будет с ценами и спросом
Если смотреть на прогнозы крупных аналитиков, общий сценарий на 2025–2028 годы довольно сдержанный. Ожидается, что в большинстве развитых стран цены на жильё будут расти темпами близкими к инфляции — 2–4 % в год, без прежних «космических» скачков. США, по оценкам Zillow и других платформ, уже к концу 2025 года могут вернуться к умеренному росту по 3–5 % ежегодно, особенно в штатах с миграционным притоком и развитым рынком аренды. В Европе эксперты видят раскол: юг (Испания, Португалия, Греция) может показывать чуть более высокие темпы за счёт туризма и релокации пенсионеров и удалёнщиков, а северные рынки вроде Нидерландов и Скандинавии будут расти скромнее из‑за сложностей с ипотекой и ужесточения энерго‑требований к жилью. Ближний Восток и часть Азии останутся зонами повышенной волатильности: там возможны как двузначные скачки цен, так и откаты на 10–15 % после перегрева. При этом аренда, по ожиданиям, будет расти быстрее стоимости объектов, что делает доходные стратегии интереснее простой спекуляции на росте капитала.
Если сказать человеческим языком, золотые времена легких иксов, когда «купил — и через год продал на 30 % дороже», уже в прошлом; дальше выживать будут те, кто умеет работать с арендой, управлением и налоговым планированием.
Влияние на индустрию и роль технологий
Рынок за последние три года заметно посерьёзнел технологически. Онлайн‑показы, цифровые сделки, дистанционное открытие счетов и проверка застройщиков стали нормой, а не приятным бонусом. Это снизило порог входа для частных инвесторов, и теперь не нужно проводить недели в поездках, чтобы разобраться, куда именно направить капитал. Параллельно растёт роль крупных операторов аренды и управляющих компаний: отельные бренды создают сети апарт‑отелей, девелоперы сразу проектируют здания под краткосрочную и среднесрочную аренду, а не пытаются «прикрутить» управление постфактум. Для самой отрасли это означает постепенный уход от модели «продать квадратные метры и забыть» к формату долгосрочного сервиса, где застройщик, управляющий и инвестор завязаны в одну экосистему. Плюс усиливается регулирование: города вводят квоты на суточную аренду, повышают налоги на второй и третий объект, стимулируют энергоэффективные дома, что тоже влияет на то, какие проекты вообще попадают на рынок и с какими параметрами доходности.
По сути, недвижимость начинает напоминать не «кирпич в чулке», а полноценный бизнес: с выручкой, расходами, репутацией и клиентами, за которыми ещё надо ухаживать.
Как подойти к выбору страны и стратегии
Когда человек в 2026‑м пытается решить для себя, куда выгодно инвестировать в зарубежную недвижимость 2024–2027 годов, логика выбора упирается не только в «где растёт», но и в личные цели. Если нужна спокойная парковка капитала и защита от инфляции — смотрят в сторону крупных городов Европы и США, принимая более низкую доходность в обмен на предсказуемость. Если хочется вывести часть семьи, получить ВНЖ или второе гражданство, в приоритете страны с иммиграционными программами и вменяемым налоговым режимом — та же Португалия (для некоторых категорий), Греция, Испания, отдельные программы в Латинской Америке. А если задача — максимальный кэшфлоу, тогда фокус смещается на курортные регионы, быстрорастущие мегаполисы и форматы вроде апарт‑отелей, студенческих домов и коворкингов с жильём. Важно, что по статистике 2022–2024 годов большинство проблемных сделок у частных инвесторов происходило не из‑за «плохой страны», а из‑за несостыкованности целей: человек покупал объект ради дохода, а выбирал его как дачу мечты, забывая о реальных цифрах по аренде.
Если резюмировать подход: сначала формулируются цели, срок владения и желаемая доходность, дальше под это подбираются страна, город и тип объекта, а не наоборот.
Итоговая картинка: где сейчас самые разумные возможности
Локально мода меняется, но тренды ясны. Европа и США остаются «якорем» для тех, кто ценит надёжность и прозрачность, ОАЭ и отдельные страны Азии — площадкой для более агрессивных стратегий роста, а Турция и южная Европа — чем‑то средним между жизнью для себя и разумной доходностью. Однозначного ответа, какая именно локация — лучшая страна для покупки недвижимости за границей, не существует: слишком разные задачи у тех, кто покупает. Но можно опираться на цифры: смотреть статистику по сделкам за 2022–2024 годы, динамику аренды, планы по развитию инфраструктуры и изменения в законах. Тогда вопрос уже звучит иначе: не просто «где модно», а «что именно я хочу получить от этой покупки и сколько риска готов взять на себя». При таком подходе зарубежная недвижимость перестаёт быть лотереей, а превращается в понятный инвестиционный инструмент, который можно взвесить и просчитать практически так же, как любой иной бизнес‑проект.
И вот уже решение купить доходную недвижимость за рубежом становится не спонтанной идеей «раз все берут, возьму и я», а частью внятной стратегии, где сочетаются защита капитала, потенциальный рост и комфорт того образа жизни, к которому вы стремитесь.