За последние четыре года рынок зарубежной недвижимости для россиян перекроился почти до неузнаваемости. Если раньше все сводилось к курортным квартирам в Турции и апартаментам в ЕС «на пенсию», то теперь на первый план вышли вопросы легализации капитала, второго гражданства и базовой безопасности. Деньги по‑прежнему ищут, где осесть, но коридоров стало меньше, правила — сложнее, а цена ошибки заметно выше, чем до 2022 года.
Статистика: куда уехли деньги после 2022 года
По оценкам крупных брокеров и международных консалтингов, пик выноса капитала в «квадратные метры» за рубежом пришёлся на 2022–2023 годы, когда спрос на жильё вне России подскочил в несколько раз по сравнению с «доковидным» 2019‑м. Однако к 2025–2026 годам сверхажиотаж схлынул: часть стран закрыла программы «золотых виз», усилила комплаенс банков, а курс рубля стал куда менее предсказуемым. При этом общий объём сделок не упал до нуля — он переформатировался. Вместо массовых покупок по 150–200 тысяч евро стали преобладать либо совсем бюджетные варианты в лояльных юрисдикциях, либо стратегические объекты дороже миллиона для релокации семьи и бизнеса, причём почти каждую сделку теперь сопровождают юристы по санкциям и налоговому планированию.
Популярные направления: от Турции и ОАЭ к «нишевым» рынкам
Сегодня вопрос «зарубежная недвижимость для россиян купить где проще» звучит иначе, чем раньше. В топ‑3 по спросу уверенно держатся Турция и ОАЭ: они продолжают привлекать упрощённым ВНЖ за инвестиции, понятной инфраструктурой и относительной политической нейтральностью. К ним добавились Сербия и несколько стран Ближнего Востока, которые стали «хабами» для тех, кому нужен стабильный вид на жительство без жёстких визовых ограничений. При этом классические европейские направления — Испания, Италия, Кипр — стали заметно менее доступны: местные банки неохотно открывают счета россиянам, а посредники требуют доказательств происхождения средств и многослойной проверки личности, что особенно бьёт по тем, кто рассчитывал оформить сделку за пару недель «по старой памяти».
Экономические аспекты: курс, налоги и реальная доходность
С экономической точки зрения, инвестиции в зарубежную недвижимость для россиян превратились из «полупассивного» вложения в полноценный сложный финансовый продукт. Курсовые колебания рубля против доллара и евро теперь могут съесть годовую арендную доходность буквально за один неудачный месяц. При этом в популярной Турции застройщики стали массово привязывать цены к доллару, а в ОАЭ — к дирхамам, фактически привязанным к американской валюте. Налоговый вопрос тоже усложнился: Россия усилила контроль за зарубежными активами, а многие государства, наоборот, стали охотнее обмениваться налоговой информацией. В результате инвестиционная модель «купил — сдал — забыл» всё чаще заменяется на продуманное структурирование через компании, трасты и семейные фонды, что для частного инвестора означает дополнительные расходы на администрирование и консалтинг.
Покупательский портрет: кто и зачем выходит на зарубежные рынки
Если обобщать, то массовый покупатель стал прагматичнее. Средний чек постепенно снижается, но мотивы стали серьёзнее: это не просто квартира «у моря на лето», а попытка обеспечить запасной аэродром на случай ужесточения санкций или внутренних ограничений. Те, кто задаётся вопросом, в какой стране купить недвижимость россиянину для жизни, чаще смотрят на качество медицины, школы для детей, возможность вести бизнес дистанционно и наличие русскоязычного сообщества, а не только на море и климат. Одновременно вырос слой «цифровых кочевников», которые не привязаны к офису и готовы менять страну каждые несколько лет — они выбирают ликвидные города с сильным рынком аренды, от Дубая до Белграда, чтобы при необходимости быстро выйти из актива без потери капитала.
Новые риски и ограничения: банки, комплаенс, санкции
Самая болезненная тема — риски покупки недвижимости за рубежом для россиян, и здесь за четыре года изменилась почти вся «игра». Главный барьер — банковский: даже если объект формально можно приобрести, местный банк может отказать в открытии счёта или заблокировать перевод без чёткого объяснения причин. Усилился и комплаенс девелоперов: крупные застройщики боятся вторичных санкций и всё чаще отказываются работать с покупателями из санкционных списков или связанных отраслей. К этому добавились регуляторные риски внутри самих стран: меняются минимальные пороги инвестиций для ВНЖ, вводятся дополнительные требования к присутствию в стране, ужесточаются правила сдачи жилья в аренду. В итоге юридическое сопровождение сделки превратилось из опции «по желанию» в базовую необходимость, без которой просто опасно заходить в сделку.
Покупка в 2026 году: как выглядит рынок сейчас
На рубеже 2025–2026 годов покупка недвижимости за границей россиянам 2026 года уже не кажется чем‑то экзотическим, но и лёгкой прогулкой её не назовёшь. Рынок насыщен предложениями от посредников разного уровня качества: от лицензированных международных агентств до небольших «русскоязычных» контор без прозрачной юридической базы. Одновременно сами объекты стали более разнообразными: от компактных студий в турецких районах массовой застройки до премиальных вилл в Дубае и таунхаусов на Балканах. Конкуренцию усиливают и местные покупатели, и инвесторы из других стран, так что торг за цену уже не всегда возможен. При этом растёт интерес к готовому жилью с понятной историей, а к новостройкам, особенно на раннем этапе, относятся осторожнее, помня о примерах долгостроев и изменившихся правил получения ВНЖ в некоторых юрисдикциях.
Прогноз до конца десятилетия: охлаждение или новая волна спроса?
Если смотреть вперёд, аналитики сходятся в одном: бурного всплеска, похожего на 2022 год, уже не будет, но рынок останется устойчивым и нишевым. Основной драйвер спроса — те, для кого зарубежный объект связан с личной мобильностью: возможностью сменить налоговую резидентность, обеспечить детям обучение за границей или диверсифицировать бизнес. Вероятнее всего, государства продолжат ужесточать миграционные программы, особенно там, где недвижимость напрямую связана с ВНЖ и ПМЖ. Это сделает входной билет дороже и сложнее, но не закроет его полностью. Напротив, появятся новые гибридные форматы — совмещение цифровых виз, статуса «удалённого работника» и ограниченных программ инвестиций в жильё, когда ключом к релокации станет не столько сумма вложений, сколько сочетание квалификации, налогового статуса и репутации инвестора.
Влияние на индустрию: как перестраиваются девелоперы и брокеры
Индустрия уже адаптируется к новому ландшафту. Крупные девелоперы стараются диверсифицировать пул покупателей и меньше зависеть от одного рынка, включая российский, зато нишевые компании активно осваивают сегмент «сложных» клиентов с санкционным и комплаенс‑риском. Агентства, работающие с россиянами, постепенно переходят от простой продажи квадратных метров к комплексным решениям: миграционное сопровождение, налоговое планирование, помощь с открытием счетов, управлением ареной и даже с релокацией бизнеса. Там, где раньше хватало яркой презентации и обещаний аренды «8 % годовых», теперь требуются отчёты, прогнозы и стресс‑сценарии. Как следствие, барьер входа на рынок растёт, но и уровень профессионализма повышается: выживают те, кто способен честно говорить о рисках и объяснять, почему зарубежная недвижимость для россиян купить сегодня — это не только про метры и вид из окна, но и про сложную финансово‑правовую стратегию на горизонте минимум пяти–семи лет.