Почему инвесторы снова смотрят на зарубежную недвижимость
Последние пару лет рынок штормило: инфляция, скачки ставок, геополитика. Но на фоне всей этой турбулентности зарубежная недвижимость для инвестиций снова стала рабочим инструментом, а не красивой мечтой. Причина проста: люди всегда будут где-то жить, отдыхать и работать, а аренда в стабильных валютах заметно лучше защищает капитал, чем просто хранение денег на счетах. При этом спрос сильно сместился: если раньше все бегали за хайповыми локациями вроде Лондона или Дубая, то сейчас инвесторы куда внимательнее считают окупаемость, налоги и реальные риски.
Главный вопрос: в какую страну выгодно вложиться в недвижимость именно сейчас
Если отбросить рекламные буклеты, выбор страны сводится к трем вещам: ликвидность (сможете ли вы продать объект без потерь), стабильность аренды и налоговая нагрузка. Эксперты сходятся в одном: «модная локация» и «прибыльная локация» — далеко не всегда одно и то же. Инвестиции в зарубежную недвижимость 2025 разумнее строить не вокруг бренда города, а вокруг понятных сценариев: кто у вас будет снимать, по какой цене, и как долго такой спрос продлится. На этом фоне неожиданно выигрывают не самые очевидные страны, о которых чуть ниже.
Реальные кейсы: сколько можно зарабатывать в разных странах
Кейс 1. Турция: хороший доход, но высокий риск-аппетит
Инвестор покупает в Анталии апартаменты за 180–200 тыс. евро в новом комплексе с инфраструктурой. По словам управляющей компании, средняя загрузка по суточной аренде летом — 80–90 %, зимой падает до 30–40 %. В итоге годовая доходность до налогов и расходов выходит на уровне 8–10 % в валюте. На бумаге звучит отлично, но эксперты сразу делают поправку: есть валютные качели, политические риски, меняющиеся правила для иностранцев. Для тех, кто хочет «тихий пенсионный портфель», Турция подходит хуже, чем для тех, кто готов к повышенной волатильности ради доходности.
Кейс 2. ОАЭ: ставка на стабильный спрос и правовые гарантии
Другой пример — апартаменты в Дубае в районе Business Bay за 300–350 тыс. долларов. По данным локальных брокеров, долгосрочная аренда приносит 5–7 % годовых, посуточная — до 8–9 %, если работать через профессиональное управление. Эксперты отмечают два ключевых плюса: правовая система, заточенная под инвесторов, и понятные правила налогообложения. Это не история про сверхприбыль, а скорее про «валютный депозит плюс» с возможным ростом стоимости объекта. Для многих частных инвесторов это компромисс: умеренный доход при относительно высоком уровне защиты прав собственности.
Кейс 3. Южная Европа: ставка на долгий сезон и «старые» деньги
Даром, что в курортной Испании и Португалии цены давно не выглядят низкими, они все равно остаются в списке лучших стран для покупки апартаментов за рубежом у консервативных инвесторов. Пример: квартира в Аликанте за 220 тыс. евро, сдача по долгосрочному договору местной семье дает 3,5–4 % годовых «чистой» доходности, но с высокой предсказуемостью и минимальными простоями. Если включать посуточную аренду на сезон, можно выйти на 5–6 %, но с дополнительной морокой и требованиями к лицензированию. Для инвестора, который ценит спокойствие и европейскую юрисдикцию, это рабочий компромисс.
Неочевидные решения: куда смотрят опытные инвесторы
Один из трендов — уход от сверхраскрученных столиц к вторым городам и пригородам с понятной экономикой. Эксперты советуют смотреть не на «картинку в Инстаграме», а на структуру спроса: университеты, промышленные кластеры, логистические узлы. Там, где есть устойчивый поток студентов, медиков, айтишников, проще купить апартаменты за границей для сдачи в аренду без бешеной конкуренции и перегретых цен. Это может быть не центр Лиссабона, а пригород с прямым сообщением и развитой инфраструктурой, или не Дубай Марина, а более «рабочий» район с деловыми центрами и школами.
Еще одна неочевидная идея — страны, которые не на слуху, но активно борются за цифровых кочевников и удаленных сотрудников. Часть инвесторов уже присматривается к Греции, некоторым городам в Балканском регионе, отдельным локациям в Латинской Америке. Там пока ниже конкуренция, а власти готовы стимулировать аренду и покупки иностранцами, предлагая налоговые послабления и гибкие визовые режимы. Но в таких направлениях особенно важно подключать локальных юристов: правила могут быстро меняться, и без свежей экспертизы легко потерять деньги.
Альтернативные методы инвестирования: не только «купил и сдаю»
Прямое владение квартирой — не единственный путь. Для тех, кто не хочет влезать в операционную рутину, существуют альтернативы: долевое участие в проектах (joint venture с застройщиком), покупка «готовых арендных портфелей» под управление оператора, участие в закрытых фондах недвижимости. Здесь порог входа выше, но и риски по объекту распределены. Эксперты подчеркивают: если у вас капитал от 500 тыс. долларов и выше, логичнее собирать корзину объектов и форматов, чем зажиматься в одну студию в модном районе.
Хороший пример альтернативного подхода — покупка нескольких маленьких лотов в разных странах через управляющие компании, которые уже обеспечивают арендаторов. Да, доходность формально может быть чуть ниже, чем у «самостоятельной» сдачи, зато снижается зависимость от одной юрисдикции и сезона. В случае проблем в одной стране поток аренды из других объектов перекрывает просадки. Такой формат особенно ценят инвесторы, для которых зарубежная недвижимость — не первая, а дополнительная «ногa» в общей стратегии.
Лайфхаки для профессионалов: где спрятаны основные ошибки
Опытные инвесторы сходятся в одном: деньги чаще всего теряются не на выборе страны, а на деталях. Профессионалы перед сделкой обязательно задают себе несколько неприятных вопросов: кто платит налоги и сколько они съедят от дохода, что будет с объектом, если личный статус инвестора изменится, как работает наследование, и не станет ли квартира «зависшим активом» для наследников. Чем раньше это просчитано, тем меньше неприятных сюрпризов.
Несколько практических приемов, которые сильно экономят нервы и деньги:
— Сначала считать «чистыми», а не «грубыми» процентами: вычитать все комиссии, ремонт, простои и налоги.
— Всегда закладывать подушку в 20–30 % к заявленному бюджету на покупку — на оформление, мебель, непредвиденные расходы.
— Проверять не только застройщика, но и управляющую компанию: именно она будет отвечать за вашу доходность каждый месяц.
Еще одна профессиональная привычка — ездить в локацию инкогнито и смотреть не шоурум, а подъезды, парковки, очереди в супермаркетах и поток людей в будни. Это помогает понять реальную картину спроса. Эксперты также рекомендуют общаться не с одним, а с двумя-тремя независимыми агентами и обязательно брать второе мнение у юриста, не связанного с застройщиком. Стоимость консультации несопоставима с риском «залипнуть» в объекте, который потом сложно продать.
Как выбрать страну: чек-лист от специалистов
Когда речь заходит о том, в какую страну выгодно вложиться в недвижимость, профессионалы советуют уходить от эмоций и идти по четкому алгоритму: сначала цель (доход, сохранение капитала, релокация), потом бюджет, потом налоговый и визовый режим, и только затем — конкретный город и проект. Многие проблемы инвесторов начинаются с того, что они влюбляются в страну или район, а уже потом пытаются подогнать под это финансовую логику. Правильная последовательность — наоборот.
Небольшой ориентир, который часто используют консультанты, когда обсуждают зарубежная недвижимость для инвестиций:
— Если приоритет — чистый доход и рост капитала, смотрят на динамичные рынки (ОАЭ, Турция, отдельные азиатские города).
— Если важнее защита прав и предсказуемость, фокус смещается к ЕС: Испания, Португалия, Германия, Северная Европа.
— Если цель — комбинировать инвестиции с возможной релокацией, идут в страны с лояльными ВНЖ-программами и понятными налогами.
Что учесть перед стартом: советы напоследок
Главное, на чем настаивают эксперты: инвестиции в зарубежную недвижимость 2025 нужно планировать как часть общей финансовой стратегии, а не как разовую «красивую покупку у моря». Просчитайте, что будете делать, если через пять лет арендный рынок в стране изменится, а личные планы поменяются. Есть ли у объекта ликвидность на внутреннем рынке, сможете ли вы без проблем продать его местному покупателю, а не только такому же иностранцу, как вы.
И еще один момент, который редко озвучивают в рекламе. Не обязательно заходить в зарубежный рынок сразу крупной суммой. Иногда разумнее сделать первый, более дешевый тестовый объект в спокойной локации, разобраться с юридикой и управлением на практике, а уже потом заходить крупнее. Так вы покупаете не только апартаменты, но и собственный опыт, который часто оказывается дороже любых рекомендаций.