Почему новостройки под аренду продолжают “заходить” инвесторам в 2025 году
В 2025 году новостройки для сдачи в аренду остаются одним из самых понятных и прогнозируемых инструментов для частных инвесторов. Причина проста: спрос на аренду растёт быстрее, чем зарплаты и доступность ипотеки. В крупных городах доля тех, кто живёт не в своём жилье, уже перевалила за 40–45 %, а в пригородах появляются целые кварталы, изначально спроектированные под арендаторов. На этом фоне идея купить квартиру в новостройке для пассивного дохода выглядит не как “модный тренд”, а как рабочая модель с горизонтом 10–20 лет.
Какие форматы новостроек дают максимальный доход
1. Студии и небольшие однушки
Если смотреть сухие цифры, студии и компактные однокомнатные квартиры в новостройке чаще всего дают самую высокую доходность в процентах годовых. В Москве и Петербурге при грамотной локации можно увидеть 7–9 % годовых по аренде, в регионах обычно 6–8 %. Причина в том, что стартовый чек покупки меньше, а ставка аренды за метр выше. Инвестиции в новостройки под сдачу в аренду в формате студий особенно заходят айтишникам, студентам и молодым парам, которым важнее современный дом и транспорт, чем лишние 10 метров площади.
2. Двушки как “золотая середина”
Двухкомнатные квартиры чуть слабее по процентной доходности, но стабильнее по заполняемости и сроку владения. Здесь уже можно играться с форматами: делать евротрёшку с двумя изолированными спальнями и кухней-гостиной, сдавать семье или двум соседям. В проектах комфорт-класса двушки дают 6–7 % годовых, а при грамотном ремонте и меблировке можно получить доплату 10–15 % к средней ставке по рынку. Многие инвесторы, которые думали взять студию, после расчётов разворачиваются в сторону двушек как более “семейного” и предсказуемого продукта.
3. Многокомнатные квартиры и “апартаменты для дележки”
Большие квартиры в чистом виде под классную аренду подходят редко, но при правильной нарезке могут выстрелить. Например, трёшку в доме у метро делят на три студийных блока с общими коммуникациями, каждый сдаётся отдельно. В сумме арендный поток оказывается на 30–40 % выше, чем при сдаче всей квартиры одной семье. Такой формат чаще встречается в городах-миллионниках с сильным притоком студентов и в деловых районах. Но нужно понимать юридические риски и повышенную нагрузку на инфраструктуру квартиры, что не всем подходит.
Локация: где новостройка работает лучше всего
Транспорт + работа = заполняемость
Когда инвестор смотрит новостройки для сдачи в аренду купить “на будущее”, в первую очередь нужно оценивать не фасады, а время в пути. Оптимум — до 30–40 минут до делового кластера или центра, максимум одна пересадка на общественном транспорте. В 2025 году сильно вырос спрос на локации возле МЦД, обновлённых радиальных веток метро и крупных офисных кластеров. Парадокс в том, что дом в “серой” транспортной зоне может потерять до 20–25 % арендной ставки по сравнению с аналогичным объектом, но ближе к магистрали или станции.
Инфраструктура вокруг: не только садик и школа
Арендаторы теперь сильно смотрят на качество окружения: нужны супермаркеты в пешей доступности, фитнес, коворкинг, прогулочные зоны. Девелоперы это почувствовали и стали запускать новостройки для инвестиций с высокой доходностью с уже встроенными коммерческими помещениями и благоустройством. Для инвестора это значит более дорогой вход, но и готовую аудиторию арендаторов “из коробки”. В комплексах, где есть рабочие места и сервисы, средний срок аренды длиннее на 6–9 месяцев, а просадки по заполняемости случаются заметно реже.
Планировки и метраж: какие квартиры в новостройке лучше сдавать в аренду
Оптимальный размер и эргономика
На практике арендаторы охотнее выбирают квартиры площадью 23–33 м² для студий и 35–45 м² для однушек, если внутри всё логично организовано. Важнее не число квадратов, а возможность разместить полноценную кровать, зону работы и хранения. Инвестору важно смотреть на глубину помещения, количество несущих стен, наличие ниши под гардероб. Хорошо заходят евроформаты, где кухня-гостиная не менее 14–16 м², а спальня — компактная, но изолированная. Такой продукт легче сдать дороже, потому что люди готовы переплатить за ощущение “нормальной” квартиры.
Балконы, этаж, вид из окна: приятные, но вторичные бонусы
Балкон, высокий этаж и вид на парк почти не влияют на ликвидность в бюджетном сегменте, но помогают поднять ставку на 3–7 % в бизнес-классе. Арендаторам важнее не высота, а отсутствие шума от магистрали и нормальная инсоляция. Куда критичнее — планировка санузла, место под стиральную машину, возможность поставить посудомойку. Вопрос, какие квартиры в новостройке лучше сдавать в аренду, в итоге сводится к банальному удобству повседневной жизни, а не к “вау-факторам”, которыми любят хвастаться застройщики в рекламе.
Технический блок: расчёт доходности и пример из практики
Пример расчёта на 2025 год
Исходные данные. Инвестор приобретает студию 26 м² в комфорт-классе в спальном районе крупного города за 7,2 млн ₽, сдаёт её в долгосрочную аренду. Средняя ставка по рынку — 33–35 тыс. ₽ в месяц без включенных коммунальных. Ремонт и меблировка “под ключ” обходятся примерно в 450–500 тыс. ₽. Общая сумма вложений с учётом сопутствующих расходов выходит около 7,8 млн ₽.
Технический блок: формулы и цифры
1. Валовая доходность. 34 000 ₽ × 12 = 408 000 ₽ в год. Делим на 7 800 000 ₽ вложений, получаем около 5,2 % годовых. 2. Чистая доходность. Вычитаем налог на НПД или УСН, простой 1 месяц раз в пару лет, мелкий ремонт — в реальности остаётся 4,5–4,7 % годовых “чистыми”. 3. Рост капитала. Если дом на стадии котлована покупался на 10–12 % дешевле, то за время строительства инвестор дополнительно заработал на переоценке объекта, подняв суммарную доходность на горизонте 3–4 лет до 8–10 % годовых.
Реальные кейсы: как инвесторы зарабатывают на новостройках
Кейс 1: студии возле университетского кластера
Один из типичных примеров — покупка четырёх студий рядом с крупным вузом и технопарком. Инвестор заходил на раннем этапе строительства, когда район ещё считался “сырым”. Через три года открылся новый корпус университета, построили ТРЦ, провели скоростной транспорт. Ставка аренды за студию подросла с ожидаемых 22–24 тыс. ₽ до реальных 29–30 тыс. ₽, а заполняемость превысила 11 месяцев в году. В итоге вложения окупились быстрее прогнозных 12 лет, а сам комплекс стал локальной точкой притяжения для молодёжи и преподавателей.
Кейс 2: двушки под семейную аренду в пригороде
Другой пример — инвестор купил две двухкомнатные квартиры в развивающемся пригороде мегаполиса с упором на семейный формат. Ставка аренды казалась скромной, но район активно обрастал школами, детскими садами и поликлиникой. Через пять лет эти квартиры стали редким ресурсом: семьи не хотят уезжать, средний срок проживания — от трёх лет и выше. Да, процентная доходность по отношению к стоимости ниже, чем у студий, но стабильность потока и минимальное число простоя в совокупности сделали проект более спокойным и предсказуемым.
Как выбирать новостройки для сдачи в аренду купить без лишних рисков
Пошаговый алгоритм
Чтобы новостройки для сдачи в аренду купить без сожалений, имеет смысл пройти простой, но дисциплинированный путь. 1) Определить бюджет и допустимый уровень ипотечной нагрузки. 2) Выбрать 2–3 города или района с устойчивым спросом на аренду. 3) Проанализировать, какие именно форматы квартир люди чаще снимают там сейчас. 4) Проверить застройщика: сданные объекты, репутацию, качество отделки. 5) Просчитать две модели: долгосрочная сдача и посуточная (если район туристический или деловой). 6) Уже после этого выходить на сделку, а не наоборот.
Распространённые ошибки начинающих инвесторов
Частая ошибка — гнаться за самой низкой ценой и брать объект на окраине, где спрос на аренду ограничен. Вторая — вкладывать все ресурсы в яркий ремонт, не думая о износостойкости материалов. Третья — завышать ставку, ориентируясь на “хочу”, а не на аналитику по району. Такие просчёты легко “съедают” 1–2 % доходности в год. В 2025 году на рынке появилось много сервисов с готовой аналитикой по аренде, и игнорировать эти данные — значит осознанно соглашаться на меньшую эффективность вложений.
Новостройки для инвестиций с высокой доходностью: что меняется к 2030 году
Тренды ближайших пяти лет
До 2030 года эксперты ожидают рост доли арендного жилья в крупных агломерациях до 50 % и развитие профессиональных операторов, которые будут выкупать целые корпуса и управлять ими как единым арендным фондом. Для частного инвестора это означает появление пакетов “новостройка + сервисная управляющая компания”, но и более жёсткую конкуренцию. Привычные форматы студий и однушек останутся, но вырастет спрос на компактные семейные квартиры с двумя спальнями и рабочей зоной, адаптированной под удалённый формат работы.
Прогноз доходности и новые ниши
С учётом постепенного роста ставок по ипотеке и усиления регулирования рынок будет уходить от сверхприбылей к более скромным, но стабильным 4–6 % годовых “чистыми” по аренде в массовом сегменте. Основной потенциал переедет в точечные проекты: коливинги, сервисные апартаменты у транспортных хабов, арендные дома рядом с индустриальными парками. Инвестиции в новостройки под сдачу в аренду останутся востребованным инструментом, но выигрывать будут те, кто работает с цифрами, а не с эмоциями и умеет просчитывать сценарии минимум на одно-два десятилетия вперёд.