Зачем вообще смотреть на города, а не просто на «дешевую студию»
Если цель — купить новостройку для сдачи в аренду в россии, первым делом обычно смотрят цену квадрата и ставку аренды. Но в реальности место важнее метража. Один и тот же бюджет в 7–8 млн даёт кардинально разный результат в Подмосковье, Казани или Сочи: где‑то можно жить на ренту, а где‑то она едва покрывает ипотеку и взносы ТСЖ. Поэтому логичнее сначала понять, в каких городах экономика аренды вообще складывается, а уже потом выбирать конкретный ЖК и планировку. Ниже разберём термины, простую «кухонную» методику расчёта и посмотрим реальные кейсы инвесторов по ключевым городам.
Иногда бывает так: кажется, что город перспективный, все там что‑то покупают, а цифры по аренде говорят обратное. Поэтому придётся немного посчитать — но без страшных формул.
Термины без воды: доходность, срок окупаемости, кэшфлоу
Чтобы не путаться, договоримся о базовых определениях. Годовая доходность аренды — это сколько чистых денег от аренды вы получаете за год (после налога, коммуналки и ремонта), разделённое на сумму всех вложений (первоначальный взнос, ремонт, мебель, госпошлины) и умноженное на 100 %. Срок окупаемости — условное число лет, за которое чистая аренда «вернёт» вложенный капитал; это 1 / доходность, если считать в процентах. Кэшфлоу — разница между всеми входящими платежами (аренда) и исходящими (ипотека, налоги, обслуживание), то есть тот самый «остаток на карте». Когда обсуждаем инвестиции в новостройки россии под сдачу окупаемость, всегда держим в голове именно эти три параметра.
Если коротко: доходность показывает, выгодно ли, а кэшфлоу — больно ли платить ипотеку каждый месяц.
Как будем сравнивать города: простая методика и «текстовые диаграммы»
Чтобы сравнить лучшие города россии для инвестиций в новостройки под аренду, используем один и тот же набор шагов. Берём типовой объект: студия или однушка 25–35 м² в массовом, но не откровенно «спальном» районе, недалеко от метро/трамвая или делового кластера. Считаем: 1) цену покупки у застройщика в 2024–2025 годах; 2) реальную ставку аренды «по факту сделок», а не по завышенным объявлениям; 3) вычитаем налог, простой, коммуналку, заложим 1–1,5 месячной аренды в год на периоды без жильцов. На основе этого получаем доходность аренды новостроек по городам россии. Для наглядности используем условные «диаграммы» в тексте: чем больше «█», тем выше параметр.
Пример:
Диаграмма (грубая годовая доходность):
Москва: ████ 5–6 %
Казань: ██████ 7–8 %
Сочи: ███████ 8–10 % (но с рисками).
Москва: стабильность, ликвидность и «небольшая, но крепкая» доходность
Доходность и сроки окупаемости
В Москве входной билет высокий, зато ликвидность почти максимальная: даже средний объект при необходимости можно продать за пару месяцев. По свежим сделкам 2024 года студии в массовых локациях (Новая Москва, Некрасовка, части Коммунарки) под сдачу посуточно дают 7–8 % брутто, но при долгосроке и с учётом простоев реальная чистая доходность чаще 4,5–5,5 % годовых. Диаграмма (чистая доходность): Москва: ███ 4–5 %. Срок окупаемости по аренде выходит 18–22 года, но часть инвесторов в Москве играет не только в ренту, а ещё и в рост стоимости квадратного метра, особенно на ранних стадиях строительства. Поэтому картина выглядит терпимой, хотя «жить на аренду» с одной квартиры здесь сложно.
Для человека, который хочет один объект «на пенсию», столица — вариант больше про безопасность вложений, чем про космическую доходность.
Кейс: как работает «почти нулевая ипотека»
Реальный пример из практики: Анна, 34 года, аналитик, решила в 2021 году вложиться в новостройку под сдачу. Взяла студию 27 м² в Новой Москве по ДДУ за 5,8 млн с первоначальным взносом 2,2 млн и ипотекой ~23 тыс. в месяц. Ремонт, мебель и техника обошлись ещё примерно в 800 тыс. Сейчас сдаёт в долгосрок за 47 тыс. Результирующий кэшфлоу: 47 тыс. аренда – 23 тыс. ипотека – ~5 тыс. коммуналка и мелочи – 4 тыс. «подушку» на ремонт = около 15 тыс. в плюс каждый месяц. Годовая чистая доходность на вложенные 3 млн (взнос + ремонт) — порядка 6 %, если считать без учёта роста цены объекта. Диаграмма (кэшфлоу):
До ипотеки: ██████████
После ипотеки и расходов: ███.
Санкт‑Петербург: ближе к туристам, но норма — тоже «средние» проценты
Контраст с Москвой и особенности рынка
Питер кажется дешевле, но если сравнить похожие по качеству проекты, разница в цене не такая уж большая. Однако спрос на аренду стабилен за счёт студентов, IT‑кластеров и туризма. Студии в новых комплексах у метро (Мурино, Девяткино, Беговая, Шушары) дают около 6–7 % брутто по долгосроку и до 8–9 % при грамотной посуточной сдаче. После вычета налогов и простоев остаётся 5–6 % чистыми. Условная диаграмма доходности:
Москва: ███ 4–5 %
Питер: ████ 5–6 %
Казань: ██████ 7–8 %. Срок окупаемости в Питере обычно 16–19 лет, иногда меньше, если удаётся удачно зайти на котловане и поймать рост цены на стадии стройки.
Вопрос только в том, готовы ли вы заниматься посуточной арендой и сезонностью, потому что летом в Питере она ощущается очень заметно.
Кейс: студия у метро против «красивой локации»
Инвестор Сергей в 2020 году покупал сразу две студии в Питере: одну в новом ЖК у метро Парнас, вторую — «атмосферную» в старом фонде ближе к центру. Цены были сравнимые, но в новостройке всё сделано под практичную сдачу: лифты, консьерж, нормальный подъезд, много парковок. Итог: новостройка сдаётся без простоев уже третий год, текущая ставка 35–38 тыс., чистая доходность около 5,5 %. Квартира в старом фонде приносит в разные годы от 3 до 6 %, зато требует постоянного ремонта и решений по шумным соседям. На вопрос «куда выгодно вложиться в новостройку под сдачу 2025» Сергей теперь отвечает просто: «Если Питер, то только свежие ЖК у метро, и точно не хрущёвки».
Казань: комфортный вход и выше среднего проценты
Почему Казань стала фаворитом инвесторов из регионов
Казань давно вырвалась из статуса «регионального города» и по ряду показателей напоминает компактный европейский центр: развитый туризм, университеты, IT‑парк, крупные промышленные кластеры. При этом цена входа здесь заметно ниже Москвы и Питера. Новая однушка в хорошем районе с развитой инфраструктурой может стоить 5–6 млн, а реальная аренда — 35–40 тыс. Чистая доходность по таким объектам часто достигает 7–8 % годовых, что для России выглядит очень вкусно. Диаграмма:
Казань: ██████ 7–8 %
Москва: ███ 4–5 %
СПб: ████ 5–6 %. Срок окупаемости — 13–15 лет, иногда меньше, если подобрать особенно удачный проект.
При этом ликвидность тоже приличная: объекты в востребованных районах уходят за 1–2 месяца, особенно когда застройщик раскрученный и район с понятным будущим.
Кейс: «дистанционная инвестиция» из Екатеринбурга
Айдар живёт в Екатеринбурге, но покупать решил в Казани: понравилась динамика города и цифры по аренде. В 2022 году он зашёл в студию 29 м² в новостройке рядом с деловым кварталом. Вход — 4,3 млн (2 млн свои + ипотека), ремонт и меблировка вышли ещё в 500 тыс. Сейчас объект сдаётся за 32 тыс. на долгий срок, чистыми после всех расходов остаётся около 22 тыс. в месяц. Годовая доходность на вложенные 2,5 млн — в районе 10,5 %, но это с учётом удачного старта на котловане. Диаграмма кэшфлоу у Айдара выглядит так:
Аренда: ██████████
Ипотека + расходы: ██████
Чистый остаток: ████. На вопрос, почему не покупал в своём городе, он честно говорит: «Доходность ниже, зато риски те же, зачем?»
Сочи и Краснодар: высокая ставка против высоких рисков
Сочи: рай для аренды, но только если считать по году, а не по июлю
Сочи в последние годы стал почти мемом: все слышали истории про 100 тыс. в месяц за студию «у моря». На пике сезона так и есть, но важно считать годовой поток, а не летние рекорды. В реальности по новостройкам в нормальных локациях можно увидеть 8–10 % чистой доходности при посуточной сдаче, но с огромной зависимостью от сезона и грамотного управления. Зимой спрос проседает, и объект может стоять полупустым. Диаграмма сезонной загрузки:
Июнь–август: ██████████
Сентябрь–октябрь: ███████
Ноябрь–март: ████
Апрель–май: ███████. Срок окупаемости выглядит красиво на бумаге (10–12 лет), но в реальности легко растягивается из‑за простоев и непредвиденных трат.
Инвесторам без опыта проще заходить через управляющие компании, но тогда часть дохода придётся отдать за сервис, и проценты резко «приземляются».
Краснодар: городской рентный поток без моря
Краснодар — менее туристический, зато более предсказуемый. Большой приток миграции, развивающаяся застройка и относительно низкий порог входа дают по новостройкам 6–8 % брутто, что после расходов превращается в 5,5–6,5 % чистыми. Важный нюанс: город сильно неоднороден по качеству ЖК и транспортной доступности, поэтому неправильно выбранный район может уронить доходность до 4 %. В сравнении:
Диаграмма (чистая доходность):
Сочи (посутка, при хорошей загрузке): ████████ 8–9 %
Краснодар (долгосрок): █████ 5–6 %
Екатеринбург (долгосрок): ████ 4,5–5,5 %. При этом в Краснодаре меньше «американских горок» по сезонам, что нравится тем, кто не готов жить в режиме «то густо, то пусто».
Интересный бонус: в некоторых районах арендный спрос подпирается бизнесом и логистикой, а не только внутренней миграцией.
Новосибирск, Екатеринбург и другие миллионники: надёжный «середнячок»
Новосибирск и Екатеринбург: сравнение по цифрам
Если посмотреть, куда выгодно вложиться в новостройку под сдачу 2025 вне трёх столиц и юга, то Новосибирск и Екатеринбург обычно оказываются в списке первыми. В Новосибирске хорошая однушка в новостройке рядом с метро стоит 5–6 млн и приносит 30–35 тыс. аренды. После всех вычетов остаётся 5–6 % чистыми, срок окупаемости — 16–18 лет. В Екатеринбурге похожий объект может стоить чуть дешевле, но аренда тоже ниже; итоговая чистая доходность часто 4,5–5,5 %. Диаграмма:
Новосибирск: █████ 5–6 %
Екатеринбург: ████ 4,5–5,5 %
Нижний Новгород: ████ 4,5–5,5 %
Ростов‑на‑Дону: █████ 5–6 %. Эти города привлекательны тем, что доходность пусть и не рекордная, зато спрос на аренду поддерживается локальными рынками труда и университетами.
Плюс в том, что конкуренция инвесторов здесь ниже, чем в Москве и на юге, а адекватных новостроек с понятной перспективой всё ещё много.
Кейс: «регион против столицы» на примере Новосибирска
Ольга и Дмитрий из Новосибирска в 2023 году стояли перед выбором: брать небольшую студию в Подмосковье или однушку в новом ЖК рядом с её работой в Новосибирске. Цифры были такие: Подмосковье — 6,5 млн за студию, прогноз аренды 32–35 тыс., Новосибирск — 5,1 млн, аренда 30 тыс. Выбрали Новосибирск и не пожалели: чистая доходность около 5,8 %, квартира сдана «от заезда к заезду», простой в год — меньше двух недель. Диаграмма их сравнения выглядела так:
Входной билет:
Подмосковье: ████████
Новосибирск: ██████
Чистая доходность:
Подмосковье: ████
Новосибирск: ██████. В итоге они получили почти те же деньги в абсолюте при меньшей сумме вложений и без удалённого управления.
Как самим оценить город под покупку новостройки
Алгоритм «на салфетке» и что в нём важно
Если убрать маркетинг застройщиков, оценка города складывается из трёх блоков: экономика (зарплаты, рабочие места, демография), рынок аренды (ставки, загрузка, конкуренция) и входной билет (цены за метр, ипотечные программы, стоимость ремонта). Быстрый алгоритм: 1) соберите реальные ставки по сдаче аналогичных новостроек (смотрите архивы сделок, а не только объявления); 2) прикиньте годовой доход с учётом 1–1,5 месяцев простоя; 3) отнимите налоги (13 % или упрощённая система через самозанятость), коммуналку и 1–2 % на ремонт; 4) разделите на все ваши вложения. Если получается меньше 4 % — город слабый кандидат для стратегии «чистая аренда». 5–6 % — рабочий вариант, 7+ % — повод копнуть глубже и проверить риски.
Так вы своими руками сформируете свой личный рейтинг, а не будете верить «топам» из рекламных буклетов.
Сравнение с альтернативами: депозиты, облигации, коммерческая недвижимость
Чтобы понять, насколько хорош конкретный город, полезно сравнить его не только с другими городами, но и с альтернативами. Депозиты и надёжные облигации в 2024–2025 годах дают 7–9 % годовых, но ещё и инфляция рядом. То есть квартира с чистой доходностью 5–6 % выглядит слабее по цифрам, но выигрывает за счёт возможности роста стоимости актива и защиты от обесценивания. Коммерческая недвижимость (офисы, стрит‑ретейл) в тех же городах может давать 9–12 % чистыми, однако входной билет выше, риски арендаторов другие, а ликвидность ниже. Поэтому инвестиции в новостройки россии под сдачу окупаемость нужно сравнивать с вашим личным горизонтом: если горизонт 10+ лет и важна ликвидность, жилые новостройки в городе с устойчивой экономикой — разумный компромисс.
Кому важен быстрый кэш и готовность мириться с пустующими площадями — тем зачастую ближе коммерция или агрессивная посуточка в Сочи.
Выводы по топ‑городам и как ими пользоваться на практике
Если сильно упростить, карта выглядит примерно так. Москва и Санкт‑Петербург — крепкая база с низкими рисками и доходностью 4–6 %; плюс — ликвидность и рост цены на долгой дистанции. Казань и ряд других быстрорастущих региональных столиц (частично Краснодар, иногда Ростов‑на‑Дону) — sweet spot для инвестора: доходность 6–8 %, разумный входной билет, растущие рынки труда и населения. Сочи — инструмент для тех, кто готов к высокой волатильности: потенциально двузначная доходность, но только при активном управлении и понимании сезона. Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород — рабочие «середнячки», где рентабельность выше депозитов, а риски более‑менее управляемы. Диаграмма обобщений:
Надёжность: Москва/СПб ██████████
Доходность: Казань/юг ███████
Баланс: миллионники Сибири и Урала ██████.
В итоге главное — не название города, а умение считать и фильтровать эмоциональные истории. Сначала вы формируете цифрами свой личный «топ городов России для покупки новостройки под сдачу в аренду», а уже затем выбираете конкретную новостройку и стратегию — долгосрок, посуточка или смешанный формат. И когда цифры совпадают с вашей терпимостью к риску и горизонтом планирования — вот тогда инвестиция действительно оправдана.