Зачем вообще связываться с ареной новостроек
Когда люди спрашивают, как зарабатывать на сдаче новостроек, в голове обычно крутится одна мысль: «Куплю квартиру, буду получать пассивный доход, а дальше оно как‑то само». На практике всё иначе: новостройка — это не волшебный банкомат, а понятный, но достаточно строгий финансовый инструмент. Если подойти с цифрами, а не с эмоциями, инвестиции в новостройки для сдачи в аренду могут давать стабильную доходность, которая обгоняет вклады и часть консервативных финансовых продуктов. Наша задача — разложить по полочкам, какие сегменты приносят больше денег, где риски, и как заранее посчитать, сколько вы реально заработаете, а не «надеетесь получить».
Рынок аренды новостроек выгоден тем, что у вас свежий дом, меньше проблем с инженерией, более понятный профиль арендатора и часто более высокая ставка по сравнению с вторичкой аналогичного метража. Но за это вы платите: выше входной порог, отделка, мебель, простой до заселения, нередко ипотека. Поэтому прежде чем даже думать, куда вложить деньги новостройки для пассивного дохода или брать бронь у застройщика, нужно научиться считать доходность, закладывая все расходы, а не только цену покупки.
Базовая формула: как считать доходность, а не «чувствовать выгодность»
Всю арифметику можно свести к двум показателям: валовая и чистая доходность. Валовая показывает, сколько процентов годовых вы получаете от аренды до расходов. Чистая — что остаётся у вас «в кармане» после всех обязательных трат и простоев. Именно чистая доходность показывает реальный смысл сделки, особенно если участвует ипотека или вы планируете держать объект долгие годы, а не перепродавать на котловане.
Формула валовой доходности: минимум, который обязан знать каждый инвестор
Чтобы не запутаться, возьмём простую формулу:
— Валовая доходность = (Годовой арендный доход / Полная стоимость объекта) × 100%.
Полная стоимость — это не только цена договора у застройщика. Сюда нужно обязательно добавить:
— ремонт и чистовую отделку;
— мебель, технику, свет;
— услуги риелтора (если пользуетесь);
— госпошлины и прочие мелочи, которые легко «забыть».
Без этих сумм доходность аренды новостроек расчеты будут просто самообманом, потому что вы считаете прибыль на меньшую сумму вложений, чем потратили в реальности.
Как перейти к чистой доходности: вычитаем всё, что съедает прибыль
Чистая доходность считается уже с учётом расходов и простоев:
— Чистая доходность = (Годовой доход – Годовые расходы) / Полная стоимость × 100%.
К расходам добавляем:
— налог на доход от аренды (НПД, патент, 13% — зависит от режима);
— коммунальные платежи, если что‑то остаётся на вас;
— ремонт по износу, мелкий и крупный;
— периоды простоя между арендаторами (обычно 1–2 месяца в год, особенно в первый год).
И вот только после этого можно честно сказать, насколько выгодно купить новостройку под сдачу в аренду, а не оперировать ощущениями из рекламы застройщика или чужих историй.
Сегмент «студии в массовых районах»: стартовый уровень инвестора
Студии в спальных районах — самый частый вариант для первых инвесторов. Низкий порог входа, постоянный спрос со стороны студентов, одиночек и молодых пар, высокая ликвидность на аренду. Но именно здесь большинство и ошибается: кажется, что «студия дешёвая, значит доходность будет зашкаливать». Реальность проще и скромнее, зато вполне прогнозируема, если посчитать всё заранее и не вестись на эмоции от красивых рендеров и «скидок до конца месяца».
Пример расчёта по студии: типичный кейс с цифрами
Разберём упрощённый кейс из реальной практики в крупном городе (цифры усреднённые, но близкие к живым):
— Цена на этапе сдачи дома: 6 000 000 ₽.
— Ремонт «под аренду» + мебель и техника: 900 000 ₽.
— Госпошлины, мелкие расходы, первый выход на рекламу: 100 000 ₽.
Полная стоимость объекта: 7 000 000 ₽.
Аренда по долгосрочному договору: 42 000 ₽/мес.
Годовой доход: 42 000 × 12 = 504 000 ₽.
Валовая доходность: 504 000 / 7 000 000 × 100% ≈ 7,2% годовых.
Теперь считаем реальную картину:
— простой 1 месяц в году (поиск нового арендатора): минус 42 000 ₽;
— налог по НПД 4%: около 18 000–19 000 ₽ в год;
— мелкий ремонт и обновления: в среднем 15 000–20 000 ₽;
— непредвиденные расходы (замена техники раз в несколько лет, раскладываем по годам): ещё 10 000 ₽.
Чистый доход: примерно 504 000 – 42 000 – 18 000 – 20 000 – 10 000 = около 414 000 ₽.
Чистая доходность: 414 000 / 7 000 000 × 100% ≈ 5,9% годовых.
Мы сразу видим, как рассчитать доход от сдачи новостройки в аренду так, чтобы не разочароваться: берём ожидаемую ставку, умножаем на 12, смело вычитаем один месяц простоя и 10–15% на расходы. Следом делим на полную сумму вложений — и вы уже смотрите на реальный, а не мифический процент.
Кому подходят такие студии и в каких ситуациях их лучше избегать
Студии в массовых районах имеют смысл, если:
— вы заходите с умеренной ипотекой или без неё;
— вам важнее стабильность и предсказуемость, а не максимальная доходность;
— вы готовы работать с массовым арендатором (студенты, молодые пары, иногда аренда по комнатам).
Не стоит заходить в такой сегмент, если:
— у вас высокая ипотечная ставка и минимальный первоначальный взнос;
— вы рассчитываете на «двузначную доходность» прямо с первого года;
— вы живёте в небольшом городе с ограниченным спросом на аренду и низкими зарплатами.
Однушки комфорт‑класса: баланс цены, ликвидности и нервов
Однокомнатные квартиры в комфорт‑классе чаще всего дают более «ровный» поток арендаторов и меньше износа, чем студии. Там живут те же молодые пары, иногда семьи с ребёнком, нередко специалисты из IT и смежных сфер. Ставка аренды выше, а ощущение «домашности» и площади снижает текучку арендаторов. В итоге, если считать в процентах, разрыв со студиями по доходности может быть не таким большим, как многие ожидают, но комфорт по управлению и риск порчи имущества зачастую ниже.
Кейс: однушка в хорошем ЖК с инфраструктурой
Рассмотрим пример:
— Полная цена сделки (с учётом отделки от застройщика): 9 000 000 ₽.
— Доработка ремонта, мебель, техника: 1 000 000 ₽.
— Допрасходы (риелтор, оформление, текстиль, декор): 150 000 ₽.
Полная стоимость: 10 150 000 ₽.
Рыночная аренда долгосрочно: 60 000 ₽/мес.
Годовой доход: 60 000 × 12 = 720 000 ₽.
Валовая доходность: 720 000 / 10 150 000 × 100% ≈ 7,1%.
Дальше вносим корректировки под реальность:
— простой 1 месяц: минус 60 000 ₽;
— налог (НПД 4%): около 26 000–27 000 ₽;
— мелкое обслуживание и обновления: 25 000–30 000 ₽;
— усреднённая амортизация техники и мебели: ещё 15 000–20 000 ₽ в год.
Чистый доход: примерно 720 000 – 60 000 – 27 000 – 30 000 – 20 000 ≈ 583 000 ₽.
Чистая доходность: 583 000 / 10 150 000 × 100% ≈ 5,7–5,8% годовых.
Расклад похож на студию, но:
— арендаторы более стабильные;
— проще удерживать высокого качества контингент;
— ликвидность на продажу через 5–10 лет обычно выше.
Именно такие объекты чаще выбирают те, кто не гонится за каждым процентом, а хочет понятный, спокойный актив в портфеле и готов смотреть на квартиру как на долгосрочное вложение, а не только как на источник мгновенного кэша.
Бизнес‑класс и центр: престиж против цифр
Новостройки бизнес‑класса в центре или рядом с деловыми кластерами выглядят очень привлекательно: статусный дом, видовые характеристики, подземный паркинг, закрытая территория. Но доходность здесь часто ниже, чем в комфорт‑классе, просто потому что цена входа растёт быстрее, чем арендная ставка. А вот требования арендаторов выше, и это сказывается на стоимости ремонта и мебели, которые должны соответствовать уровню комплекса.
Кейс: квартира бизнес‑класса для топ‑менеджеров
Рассмотрим типичный сценарий:
— Полная цена двухкомнатной квартиры: 23 000 000 ₽.
— Ремонт высокого уровня + премиальная мебель и техника: 3 000 000 ₽.
— Прочие расходы: около 300 000 ₽.
Полная стоимость: 26 300 000 ₽.
Рыночная аренда для целевой аудитории (иностранные специалисты, топ‑менеджеры): 170 000 ₽/мес.
Годовой доход: 170 000 × 12 = 2 040 000 ₽.
Валовая доходность: 2 040 000 / 26 300 000 × 100% ≈ 7,8%.
На этом месте многие радуются и останавливают расчёты. Но идём дальше:
— возможный простой 1–2 месяца (в этом сегменте поиск «своего» арендатора может тянуться дольше): минус 170 000–340 000 ₽;
— налог: около 80 000 ₽ в год (в зависимости от режима);
— обслуживание, страховка, консьерж‑сервис, парковка: спокойно может съедать 70 000–100 000 ₽ в год;
— амортизация дорогой техники и мебели: ещё 40 000–50 000 ₽ в год.
Если взять средний простой 1,5 месяца (255 000 ₽), общие расходы легко переваливают за 450 000–500 000 ₽ в год. Чистый доход: примерно 2 040 000 – 500 000 = 1 540 000 ₽.
Чистая доходность: 1 540 000 / 26 300 000 × 100% ≈ 5,8–5,9% годовых.
Доходность в процентах очень похожа на комфорт‑класс, но:
— входной билет в разы выше;
— риски специфические (зависимость от бизнес‑активности, компаний‑работодателей, миграции специалистов);
— требования к качеству сервиса намного жёстче.
Такой сегмент логичен, если вы уже уверенно чувствуете себя в недвижимости, понимаете, как работает целевая аудитория, и рассматриваете объект как часть статуса и диверсификации, а не просто как машину для получения процента.
Посуточная аренда новостроек: выше доходность, больше хлопот
Переходим к самому «горячему» вопросу: стоит ли новостройку отдавать на посуточную аренду. Теоретически посуточка в хорошем районе может показывать валовую доходность в 1,5–2 раза выше, чем долгосрочная сдача. Но ключевой момент — нагрузка: управление, уборки, пересменки, маркетинг через агрегаторы, отзывы. Это уже не пассивная история, а маленький сервисный бизнес, который либо забирает ваше время, либо требует доверенного управляющего.
Кейс: студия у метро в формате апартамента
Условный пример на базе реальных кейсов:
— Полная стоимость студии с ремонтом и мебелью: 7 500 000 ₽.
— Посуточная ставка: в среднем 3 000 ₽ за ночь.
— Средняя заполняемость по году: 70%.
Годовой доход: 3 000 × 365 × 0,7 ≈ 766 500 ₽.
Валовая доходность: 766 500 / 7 500 000 × 100% ≈ 10,2% годовых.
Дальше начинается самое интересное:
— комиссия площадок (20–25%);
— клининг после каждого выезда;
— комплектование текстилем, мелочи, расходники;
— более быстрый износ мебели и техники;
— юридические риски, если дом изначально не проектировался под гостиничный формат.
На практике чистая доходность часто опускается к уровню 7–8% годовых, но при этом:
— вы постоянно управляете процессом или платите управляющей компании;
— бизнес сильно зависит от сезона, событий в городе, турпотока;
— регуляторика в сфере посуточной аренды может меняться и ужесточаться.
Потому посуточка хороша, если вы готовы воспринимать её как отдельный проект, а не как «ленивый» объект. Для тех, кто спрашивает, куда вложить деньги новостройки для пассивного дохода с минимальными усилиями, посуточный формат — далеко не первое, что нужно рассматривать.
Как учитывать ипотеку при расчёте доходности
Частый вопрос: если квартира куплена в ипотеку, считать ли доходность по вложенным собственным средствам или по полной стоимости объекта. Ответ зависит от задачи. Если вам важно понять, насколько эффективна сама недвижимость как актив, считайте от полной стоимости. Если хотите оценить доходность именно на собственный капитал — учитывайте плечо кредита и реальные платежи. Оба подхода нужны, просто отвечают на разные вопросы.
Пример: студия в ипотеку с минимальным первоначальным взносом
Вводные:
— Цена покупки: 7 000 000 ₽.
— Первоначальный взнос: 1 400 000 ₽ (20%).
— Ипотека: 5 600 000 ₽, ставка 12% на 20 лет.
— Платёж по ипотеке: около 61 000 ₽/мес.
— Аренда долгосрочно: 45 000 ₽/мес.
На первый взгляд, аренда не покрывает платёж, и многие на этом месте ставят крест. Но давайте смотреть системно:
— ваша ежемесячная «доплата» к кредиту — около 16 000 ₽;
— часть ипотечного платежа идёт на погашение тела долга (это фактически накопление в объекте);
— работает эффект инфляции и роста арендных ставок во времени.
В первый год чистый денежный поток будет отрицательным (вы доплачиваете), но часть этой доплаты уходит в стоимость актива, а не просто «сгорает». Поэтому, если вы оцениваете доходность только по аренде, картинка одна, если по совокупному эффекту (погашение долга + рост стоимости жилья) — уже совсем другая. Важно лишь не обманывать себя и заранее заложить, сможете ли вы комфортно доплачивать разницу и как долго.
Пошаговый алгоритм: от идеи до реальной доходности
Чтобы не потеряться в цифрах, держите простой, но рабочий алгоритм. Он поможет не только оценить, насколько вам подходят инвестиции в новостройки для сдачи в аренду, но и сравнить несколько проектов головы, а не глазами.
Шаг 1. Определитесь с целью и горизонтом инвестирования
Для начала сформулируйте для себя, чего вы хотите именно от этого объекта:
— Максимизировать процент доходности?
— Сохранить капитал и защититься от инфляции?
— Получить «почти пассивный» денежный поток с минимумом участия?
От ответа зависит, какой сегмент рынка выбирать:
— студии и апартаменты ближе к максимизации процента;
— однушки и двушки комфорт‑класса — к балансу доходности и стабильности;
— бизнес‑класс — к статусу и сохранению капитала.
Шаг 2. Посмотрите реальные ставки аренды
Не верьте только словам застройщика и рекламным постам. Что нужно сделать:
— открыть крупные площадки аренды и посмотреть реальные объявления в нужном ЖК и конкурирующих домах;
— отфильтровать «висяки», которые долго не сдаются по завышенной цене;
— оценить, по каким ставкам квартиры реально находят арендаторов за 1–2 недели.
Из этой цифры лучше сразу вычесть 5–10% и опираться именно на «консервативный» сценарий, а не на верхний предел желаний.
Шаг 3. Подробно посчитайте все вложения
Сложите не только цену за квадрат, но и:
— ремонт (реальный, не «как у друга в 2015 году»);
— мебель, технику, свет, текстиль;
— оформление, комиссии, госпошлины, выезд дизайнера/замерщика;
— первый маркетинговый запуск (фото, объявления, возможно услуга риелтора).
Это и будет база, от которой вы считаете доходность. Ошибка №1 — игнорировать ремонт и мебель. Ошибка №2 — считать ремонт по устаревшим расценкам, не адаптированным к текущему рынку.
Шаг 4. Прогоните объект через формулы
Дальше идём по цепочке:
— оцениваем годовой доход по аренде (ставка × 12 – простой);
— считаем валовую доходность;
— закладываем расходы (налоги, обслуживание, амортизацию, простой);
— выходим на чистую доходность.
На этом шаге многие удивляются, что разные сегменты при схожих условиях показывают плюс‑минус одни и те же 5–7% годовых, просто с разной нагрузкой по управлению и разным объёмом стартового капитала.
Шаг 5. Соотнесите доходность с альтернативами
Не стоит считать объект в вакууме. Сравните:
— депозит или ОФЗ (на дату расчёта);
— другие инструменты с сопоставимым риском;
— ваши личные возможности по управлению и времени.
Если недвижимость даёт, например, 6% чистыми, но при этом вы держите понятный физический актив и защищаете себя от инфляции и девальвации, это может оказаться рациональным. Главное — не ждать от неё логики венчурных инвестиций и не пытаться «выжать» из рынка больше, чем он даёт.
Ошибки, которые убивают доходность ещё до заселения
Чтобы не наступить на те же грабли, что большинство новичков, полезно заранее знать типичные промахи. Каждый из них может спокойно съесть 1–2% доходности, а иногда и свести всю идею к нулю.
Топ‑ошибки инвестора в новостройках под аренду
Обратите внимание на следующие моменты:
— покупка в локации без устойчивого спроса на аренду, «по акции»;
— ставка только на рост цены, без расчёта арендного потока;
— переоценка своей готовности заниматься посуточкой;
— завышенные ожидания по арендной цене;
— недооценка затрат на ремонт и мебель;
— отсутствие финансовой подушки на простой и ремонт.
Каждый из этих пунктов легко превращает симпатичный объект в головную боль. Гораздо проще на берегу честно ответить себе на вопрос: готов ли я к этим затратам времени и денег, и бьются ли цифры на бумаге так, чтобы это было выгоднее альтернативных вариантов вложений.
Вывод: новостройки под аренду — это расчёт, а не лотерея
Сдача в аренду новостроек — понятный и при этом довольно скучный с точки зрения цифр инструмент: никаких чудесных 20–30% годовых, если мы говорим о цивилизованной долгосрочной аренде в крупных городах. Но при адекватном выборе локации, грамотном ремонте и аккуратных подсчётах можно стабильно держать 5–7% чистыми в рублях, плюс защиту капитала от инфляции и возможность маневра (продажа, рефинансирование, изменение формата аренды).
Если вы подойдёте к вопросу системно, не поленитесь сделать детальные расчёты, прогоните несколько сценариев (студия, однушка, комфорт и бизнес‑класс, долгосрок и посуточка), станет проще понять, какой объект подходит именно вам. Считать и задавать неудобные вопросы на этапе выбора намного выгоднее, чем потом годами ремонтировать ошибку, купив «красивую» квартиру, но не подумав, как она будет зарабатывать.